Az ingatlan adásvétele az emberek többségének életében a legjelentősebb pénzügyi tranzakció. A szerződéskötéskor a vevő általában átad egy bizonyos összeget az eladónak, de jogilag óriási különbség van aközött, hogy ezt a pénzt a szerződésben előlegként vagy foglalóként nevesítik. A köznyelvben gyakran szinonimaként használják a kettőt, ami súlyos százezrekbe vagy milliókba kerülhet.
A foglaló a szerződés biztosítéka, kárátalány arra az esetre, ha a szerződés meghiúsulna. A foglaló a vételár része, vagyis azt a vételárba be kell számítani.
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szigorú szabályokat fűz a foglaló kikötéséhez. E szerint, ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős, vagyis ha meggondolja magát, akkor a vevő az átadott foglalót elveszíti. Ha viszont az eladó miatt nem jön létre az üzlet, például talál egy olyan vevőt, aki többet fizet, és visszalép, akkor az eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.
Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkettő felelős, a foglaló simán visszajár. A foglaló mértéke általában a vételár 10-20 százaléka körüli összeg. Ha a felek túlzott mértékű foglalót kötnek ki, kérelemre a bíróság mérsékelheti azt.
Az előleg ezzel szemben pusztán a vételár előre fizetett része. Nem rendelkezik biztosítéki funkcióval, nincsenek szankciós következményei. Ez azt jelenti, hogy ha a szerződés bármilyen okból meghiúsul, függetlenül attól, hogy ki a hibás, az előlegként átadott összeg teljes egészében visszajár a vevőnek.
Hitelre történő ingatlan-vásárlás esetén, a szerződésben érdemes rögzíteni, hogy a banki hitel elutasítása olyan oknak minősül, amelyért egyik fél sem felelős, így a foglaló visszajár. Ha ez a kikötés nem szerepel a szerződésben, a hitelképtelenség a vevő érdekkörében felmerült oknak minősülhet, és a vevő elveszítheti a foglalót.
készítette: dr. Tulipán Péter
lektorálta : dr. Strassburger Gyula
